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房产交易知识
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房产基本知识

一、容积率:
    是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标,是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值,即:容积率=总建筑面积÷建筑用地面积。其中,总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小,居住生活质量就会越高。
二、二级市场、三级市场、一手房、二手房:
二级市场是商品房交易市场,三级市场是指二手房交易市场; 一手房指商品房,二手房指再次交易的房子,二手房指凡产权清晰,经过一手买卖之后再行上市交易的房屋均可称之为二手房,包括商品房、拆迁房、安居房等。
三、商品房、经济适用房、拆迁房、房改房、房卡房、安居房:
商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。
经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房,这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,如国家以无偿划拨的方式将土地提供给开发商使用,其成本略低于普通商品房。由于其实质为具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点,故成为经济适用房。
房改房是有一定的福利性质的,各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。
房卡房是在苏州平江区等很多只有使用权、没有所有权,每月向国家上交一定的租用费用的房屋。
安居房是指为实施国家安居工程而建设的住房,它是国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中低收入家庭,特别是对人均居住面积在4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本价,由政府补贴的非营利性住房。
四、采光、通风、楼间距、绿地率:
    采光、通风是反映一个房子舒适程度的重要指数。采光越好,通风越好,房子的舒适程度就越高。
楼间距是指小区内前后两幢楼之间的水平距离。楼间距越大,小区内通风、采光就越好,生活质量就越好。
绿地率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前天津市规定的新建小区绿化率应在30%以上。
五、错层、跃层、复室、共享空间、阁楼:
    错层指在上下两层楼板中不同两个层面组成的空间,一般有10-50厘米的高度,动静分开。跃层、复室指有两层,两个不同楼层的房型空间。共享空间指两个不同楼层的房型空间有共同使用的空间,一般是客厅处共享。
六、住宅的进深、开间:
住宅的长度和进深,在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》(GBI100-87)规定,住宅的进深采用下列常用参数:3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》(GBI110-87)规定:住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1米、

2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。  

七、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选:
   1.商品房整栋销售,商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的,应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。
   2.商品房按"套"或"单元"出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内 建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
   3.套内建筑面积由以下三部分组成:
(1)套(单元)内的使用面积
(2)套内墙体面积(商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积,非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积)
   4.套内建筑面积的计算公式为:
  套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
   5.公用建筑面积由以下两部分组成:
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。
(2)套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(山墙)墙体水平投影面积的一半。   
八、两证、三证:《房屋所有权证》,《国有土地使用证》、《他项权证》
九、哪些房屋不能交易:
      1、未依法取得权属证书的。2、已被司法和行政机关裁定和决定或以其他形式查封、扣押的房屋。3、已抵押的房屋且未经抵押权人书面同意的。4、共有二手房未经其他共有人书面同意的。5、权属有争议的。6、依法收回土地使用权的。7、其他禁止交易的情形。
十、现房和期房、商品房预售、开盘:
现房是指已经由质量监督部门验收,并取得质量合格证明文件,可以交付使用的商品房。期房是指具备预售条件,尚未竣工交付使用的商品房。
预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。
开盘:是指;楼盘开始发售,系香港房地产用语。
十一、银行按揭:
是指客户购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为,客户需先付一部分楼款,余款由银行代客户支付,客户的楼房所有权将抵押在银行,客户必须按期偿还银行的贷款和利息,贷款还清后,获得楼房所有权。
十二、二手房:凡是产权明晰,经过一手买卖之后再行上市交易的房屋均可称为二手房。二手房的优势:1、价格便宜,同等地段的房子,二手房可能会比新建商品房便宜20%左右,因此二手房往往是拆迁户和刚工作不久的年轻人的首选2、位置好、交通便利、配套设施成熟3、所见即所得,不用承担看不见的风险。4、即买即住,方便省心5、较少的承担产权风险。
十三、房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。
1、建筑物(住宅)的层数分类
⑴低层建筑:1~3层        ⑵多层建筑:4~7层
⑶小高层建筑:8~16层   ⑷高层建筑:17层以上
2、按建筑结构分类
建筑结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。
⑴砖木结构
-描述:这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中,竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌,水平承重构件的楼板、屋架采用木材。
-特点:层数较低,一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅,20世纪50~60年代建造的民用房屋和简易房屋,大多为这种结构。
⑵砖混结构
-描述:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板,其中也包括少量的屋顶采用木屋架。
-特点:建造层数一般在6层以下,造价较低,但抗震性能较差,开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以,这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。
⑶钢筋混凝土结构
-描述:承重构件如梁、板、柱、墙(剪力墙)、 屋架等,是由钢筋和混凝土两大材料构成。其
围护构件如外墙、隔墙等,是由轻质砖或其他砌体做成。
-特点:结构适应性强抗震性能好,耐用年限较长。
⑷钢结构
-描述:主要承重构件均是用钢材制成。
-特点:建造成本较高,多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑,
如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。



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