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掌握客户需求,对症开发房客源,针针见血!

房地产经纪人在从业过程中,要想尽快的成交,需要了解和掌握客户的心理,客户需求的房源决定了我们的开发方向和商圈精耕模式。


目前市场上购买房屋的人主要有:



一、新婚购房需求特点:


1,小户型为主,一般户型面积在50-80平米居多。


2,因为都在上班,较少有私家车,所以一般要求交通方便。


3,考虑到将来有了小孩或双方父母一同暂住的需要,购房时一般选择两房单位。


4,积蓄不多,家庭月收入较高,在购房时一般会得到父母的赞助。


5,卧室一般要求朝阳,卧室使用面积较大一点。


6,老城区的房子或者最近两三年的房子比较收受欢迎。


7,一般不是一次性付款,能使用公积金贷款,首付比例可以高一点,由父母资助的比较多。


8,因为新婚夫妇一般是过渡置业,考虑到将来会换大户型,所以对房子将来的出售和保值功能比较在意。


9,地理位置也是购房时首选因素,对交通、配套、小区品质的要求较高。


10,周边商圈、医院、学校配套齐全,生活成熟区域的房源。


作业方向:

房源开发:要多开发小户型房源,以60-80平米的房型最受欢迎,城市中心区域或者交通比较方便的地方多做商圈精耕开发。


客源开发:婚纱影楼,旅行社(蜜月履行),婚姻登记处,婚庆礼仪公司等地方。


二、投资购房需求特点:


1,有升值潜力的地方,城市的中心区域,或者城市景观区域。


2,房源处于将来的潜力或者规划的行政或者商业中心。


3,对于地段要求非常严格,一般要求成熟区域。


4,对于房产了解较多,一般要求经纪人更专业,比如可以计算投资回报率。


5,知名开发商开发的品质楼盘。


6,稀缺性房源或者不可再生性房源。


7,能够转手或出租的房源。


8,对楼层和朝向要求比较严格,一般顶层,一楼都不在考虑之列。


9,老城区或学区小户型房源。


10,商业地段商铺和新开楼盘底商。


作业方向:

房源开发:成熟小区的商圈精耕和开发,知名品牌的楼盘商圈,老城区或中心商业区以及新兴行政商业区域,交通便利地段有升值潜力的房源。


客源开发:投资回头客老客户圈子,报纸网络,一手售楼处业主名单和物业管理公司合作,投资论坛等地方,知名开发商楼盘房展和推介会驻守,商业中心精耕。


三、教育需求用房:


1,处于重点小学中学学区附近。

2,总价不高,面积40-60平米的小户型为主。

3,到学校步行15分钟左右路程房源。

4,购买者以外地或者所属县乡镇购买居多。

5,一定要能够购房入户入学区。

6,房屋的楼层或朝向一般不是很在意。


作业方向:

房源开发:学区附近小区重点精耕,驻守,派报。


客源开发:学校的招生说明会,学校招生办,报纸广告,网络找客。



四、改善型用房:


1,面积一般为90平米以上,一般为两代或者三代家庭成员住。


2,户型一般为三室一厅,或两厅,户型较大,很多要求有两个卫生间。


3,小区一般相对比较大,以最近五年落成的小区为主要选择。


4,一般不用位于主城区的小区,可以在城市新开发或者新兴区域。


5,对小区绿化和环境要求比较高。

作业方向:

房源开发:商圈内小区驻守,网络,报纸广告,尾盘,一手代理公司等。


客源开发:房展会派报,知名小区开发驻守,一手楼售楼处,报纸广告等。


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